재건축 재개발 차이부터 절차, 조합원 자격까지 총정리 (2025 최신판)

 

집값이 오를수록 관심이 높아지는 재건축과 재개발. 하지만 막상 내용을 들여다보면 절차도 복잡하고 용어도 어렵죠. 오늘은 2025년 기준으로 재건축·재개발의 차이부터 조합원 자격, 분담금, 이주비, 세입자 보상까지 핵심만 쏙쏙 정리해드릴게요!

1️⃣ 재건축 vs 재개발, 뭐가 다를까?

• 재건축: 노후된 아파트나 단독주택을 허물고 새로 짓는 것. 주로 공동주택(아파트) 위주로 진행됨.
• 재개발: 도로나 기반시설이 낙후된 지역의 주거 환경을 전체적으로 개선하는 것. 다가구, 단독, 상가 포함.

정리하자면: 집만 다시 짓는 건 ‘재건축’, 동네 전체를 뜯어고치는 건 ‘재개발’입니다!

2️⃣ 재개발 절차 요약

1. 정비기본계획 수립: 지자체가 정비 필요 지역을 선정하고 계획 수립
2. 정비구역 지정: 구체적인 정비 대상 구역을 고시
3. 추진위원회 설립: 주민 동의(50% 이상) 및 지자체 승인
4. 조합 설립: 토지등소유자 75% 이상 동의 필요
5. 시공사 선정: 조합이 입찰을 통해 건설사 선정
6. 사업시행인가: 건축계획, 자금 계획 포함 인가 신청
7. 관리처분계획 인가: 분양/이주 계획 수립 및 승인
8. 철거 및 착공: 이주 완료 후 철거 및 신축 착공

3️⃣ 재건축 절차 요약

1. 정비기본계획 수립 및 안전진단 통과
2. 정비구역 지정 및 추진위원회 설립
3. 조합 설립: 소유자 75%, 면적 75% 이상 동의
4. 시공사 선정 및 건축심의
5. 사업시행인가 → 관리처분계획 인가 → 착공

재건축 절차는 통상 7~10년 이상 걸릴 수 있으며, 안전진단 통과 여부가 첫 관문입니다. 최근에는 정비사업 패스트트랙이 도입되며 절차 간소화가 기대되고 있죠.

4️⃣ 재건축·재개발 조합원 자격은?

• 재건축: 1세대 1주택 기준. 조합설립 당시 등기된 소유자만 조합원 가능.
• 재개발: 토지 또는 건축물 소유자. 단 세입자·임차인은 조합원이 아님.

주의! 조합 설립 이후 취득자는 분양 자격이 없거나 조건부일 수 있어요.

5️⃣재건축·재개발 조합원 분담금, 얼마나 내야 할까?

• 재건축 분담금: 새 아파트 건축비, 용적률 증가분, 조합 운영비 등 포함.
• 재개발 분담금: 기존 주택 감정가와 새 주택 분양가의 차액 + 공사비 배분

이 분담금은 감정평가와 관리처분계획을 통해 산정되며, 조합원마다 다릅니다.

6️⃣ 초과이익환수제, 재건축만 해당!

초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 3천만 원 이상일 경우, 일정 부분을 부담금으로 환수하는 제도예요. 분담금과는 별도로 부과됩니다.

7️⃣ 재건축·재개발 이주비와 이주 계획

• 재건축 이주비: 보통 감정가의 60~70% 수준. 대출 형태로 지원
• 재개발 이주비용: 시세보다 낮은 감정가 기준으로 산정되어 분쟁이 잦음

이주비는 조합원만 대상이며, 세입자는 보상금이나 전세 지원금을 받는 구조입니다.

8️⃣ 재개발 세입자 보상은?

재개발 지역의 세입자는 주거이전비, 이사비 등 일부 보상만 받을 수 있으며 분양권은 없습니다. 다만 일정 조건을 갖춘 경우 공공임대 우선 입주 기회를 받을 수 있어요.

9️⃣ 재개발 현금청산이란?

조합원이 분양을 포기하거나 자격이 없어 분양을 못 받을 경우, 감정가로 조합이 매수하게 되는데 이를 현금청산이라 해요. 청산자는 이주비, 분양권 등 권리가 제한됩니다.

✨ 재건축·재개발, 꼼꼼한 정보 확인이 필수!

재건축과 재개발은 단순한 건물 교체가 아니라 장기 프로젝트입니다. 조합원 자격, 분담금, 절차를 정확히 알고 참여하는 것이 매우 중요해요. 특히 2025년부터는 정비사업 패스트트랙 제도 시행으로 절차가 조금 간소화될 예정이라 더 많은 변화가 예상됩니다.

※ 본 글은 참고용 정보이며, 실제 참여 전에는 반드시 관련 전문가 상담을 거치시길 권장드립니다.